Xin chào quý anh chị,
Em là Thái Sơn Hạ Long – người đồng hành cùng anh chị trong việc tìm hiểu và đầu tư bất động sản tại Hạ Long. Với hơn nhiều năm bám sát thị trường và hỗ trợ khách hàng trực tiếp trong các giao dịch, em nhận thấy rằng, khi mua bất động sản du lịch (condotel, villa, căn hộ biển…), phần quan trọng nhất mà anh chị cần nắm rõ chính là pháp lý dự án.
Bởi vì một dự án có vị trí đẹp, thiết kế sang trọng đến đâu mà thiếu minh bạch pháp lý thì sớm muộn cũng gây rủi ro cho nhà đầu tư. Trong bài viết này, em Sơn xin chia sẻ chi tiết những điều anh chị nhất định phải biết và kiểm tra trước khi xuống tiền.
1. Bất động sản du lịch nhìn từ góc độ pháp lý
Các dự án bất động sản du lịch thường được phân loại thành:
- Condotel (căn hộ khách sạn),
- Villa nghỉ dưỡng,
- Homestay/ căn hộ cho thuê ngắn hạn.
Điểm mấu chốt: pháp luật không xếp tất cả vào “nhà ở” như chung cư thông thường, mà thường quản lý theo khung đất thương mại – dịch vụ hoặc “công trình phục vụ du lịch”. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất, khả năng chuyển nhượng và cả chuyện “có được cấp sổ hồng hay không”.
2. Vấn đề “sổ hồng” – có hay không?
Quý anh chị chắc hẳn đã nghe rất nhiều lời quảng cáo “condotel dự án này có sổ hồng lâu dài”. Nhưng thực tế không đơn giản vậy:
- Một số dự án đủ điều kiện thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình, nhưng không phải lúc nào cũng là “sở hữu lâu dài” như nhà ở.
- Nội dung sổ cần xem kỹ: mục đích sử dụng đất, thời hạn, diện tích, hạn chế chuyển nhượng.
3. Thời hạn sử dụng đất – chi tiết nhỏ nhưng hệ quả lớn
Đa số dự án du lịch được giao đất với thời hạn 50 năm (trường hợp đặc biệt có thể lâu hơn như một số dự án của Bim Group không có thời hạn giao đất). Sau thời gian này, muốn tiếp tục phải xin gia hạn. Điều này ảnh hưởng đến:
- Giá trị căn hộ khi bán lại,
- Khả năng thế chấp vay vốn,
- Tính thanh khoản lâu dài.
Anh chị đừng bỏ qua dòng “hạn sử dụng đất” trên giấy tờ nhé.
4. Những giấy tờ pháp lý bắt buộc phải kiểm tra
Trước khi ký hợp đồng, anh chị hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ sau:
- Quyết định giao đất/ cho thuê đất (ghi rõ mục đích và thời hạn).
- Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc văn bản phê duyệt dự án.
- Giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công.
- Biên bản nghiệm thu PCCC, môi trường.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ quyền sở hữu công trình (nếu đã có).
- Hợp đồng mua bán mẫu, kèm theo phụ lục về cam kết lợi nhuận (nếu có).
- Hợp đồng quản lý vận hành (nếu anh chị tham gia chương trình cho thuê).
5. Cam kết lợi nhuận – mảnh giấy “ngọt ngào” nhưng rủi ro
Không ít dự án quảng cáo lợi nhuận 8 – 12%/năm. Nhưng trên thực tế, nếu cam kết này không có bảo lãnh ngân hàng hoặc không ghi chi tiết trong hợp đồng thì khả năng anh chị bị “treo” lợi nhuận là rất cao.
Em Sơn thường khuyên khách hàng:
- Chỉ coi cam kết lợi nhuận là “điểm cộng”, không phải yếu tố quyết định.
- Quan trọng hơn là hiệu quả vận hành thực tế và năng lực chủ đầu tư.
6. Ngân hàng, thế chấp và khả năng vay mua
Hiện nay, nếu dự án được cấp Giấy chứng nhận hợp lệ, anh chị hoàn toàn có thể dùng để thế chấp vay vốn. Nhưng lưu ý:
- Ngân hàng sẽ thẩm định kỹ pháp lý dự án và thời hạn đất.
- Không phải dự án condotel nào cũng được chấp nhận.
7. Thuế, phí khi mua bán
Một số nghĩa vụ thuế, phí phổ biến anh chị cần tính trước:
- Thuế thu nhập cá nhân 2% khi chuyển nhượng.
- VAT (nếu mua từ chủ đầu tư).
- Lệ phí trước bạ khi sang tên.
8. Dấu hiệu “đỏ” cần cảnh giác
- Hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện nhưng đã mở bán rầm rộ.
- Cam kết lợi nhuận cao nhưng không có ngân hàng bảo lãnh.
- Thời hạn đất chỉ còn lại ít năm.
- Dự án đang vướng tranh chấp, kiện tụng.
9. Checklist nhanh cho anh chị
Em Sơn gợi ý anh chị có thể lập file Excel gồm các cột: Tên văn bản – Có/Không – Số hiệu – Ngày cấp – Cơ quan cấp – Ghi chú.
Cứ mỗi dự án kiểm tra đủ checklist, anh chị sẽ thấy rõ dự án nào minh bạch, dự án nào còn rủi ro.
10. Lời khuyên chân thành của Sơn
- Đừng mua vì cảm xúc hay vì “món lợi nhuận ảo” từ quảng cáo.
- Hãy xem kỹ giấy tờ đất, thời hạn, hợp đồng quản lý, cam kết lợi nhuận có bảo lãnh hay không.
- Nếu có thể, anh chị nhờ luật sư chuyên bất động sản đọc hợp đồng trước khi ký.
Em Sơn ở Hạ Long luôn sẵn lòng hỗ trợ anh chị: kiểm tra pháp lý dự án, lập checklist hoặc kết nối chuyên gia pháp lý để soát hồ sơ.
📞 Liên hệ Thái Sơn Hạ Long: 0868.795.999
